Kim Dũng

Khi mua bán bất động sản việc nắm rõ các loại hình nói chung và các vấn đề liên quan luôn là điều cần thiết. Bởi lẽ đây chính là căn cứ giúp quá trình giao dịch diễn ra được an toàn, nhanh chóng và hiệu quả. Vậy đất thổ cư là gì? Chi tiết các thông tin liên quan bạn có thể tìm hiểu ngay bây giờ.

Xem thêm:

• Đất tái định cư là gì? Tìm hiểu đất tái định cư
• Giấy tay là gì ? Có nên mua nhà bằng giấy tay?
• Giấy phép xây dựng là gì ? Tìm hiểu về giấy phép xây dựng

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư thường được nhắc đến rất nhiều ở các Văn bản pháp luật thông qua khái niệm đất ở, đất sinh sống. Trong đó đất ở nêu rõ tại Luật đất đai 2013 là mô hình đất phi nông nghiệp. Vậy nên từ đây ta có thể đưa ra kết luận được đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là gì – Bản chất đây là đất sủ dụng cho mục đích xây dựng công trình đời sống

Cụ thể bản chất đất thổ cư là loại đất ở được sử dụng cho mục đích xây khu công trình chung cư cao cấp phục vụ nhu cầu sống. Loại đất này thực tế thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Các loại đất vườn, đất ao thuộc một thửa đất xây nhà cũng đều xếp vào đất thổ cư. Đây là loại đất được nhà nước cấp phép xây dựng để ở hay công trình phục vụ sinh hoạt của cư dân.

Phân loại đất thổ cư

Đất thổ cư hiện hành theo quy định của nhà nước được chia làm 2 loại hình. Bao gồm đất thổ cư nông thôn và đất đô thành. Chi tiết 2 loại đất thổ cư này như sau:

Đất thổ cư đô thành

Loại đất này được gọi tắt là ODT. Loại đất này mang đầy đủ đặc thù của đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên bản chất loại đất này lại nằm trong phạm vi khác. Đó là các quận, phường, thành phố, thị xã. Hoặc là nơi quy hoạch dân cư mới. Loại đất này sẽ sở hữu chính sách khác so với đất nông thôn. Ví dụ như thuế má, giấy phép xây dựng. Hiện nay quyền quản lý đất được đảm nhiệm trọng trách bởi các cấp xã và cấp tương đương.

Đất thổ cư thành thị là một trong các loại đất thổ cư

Đất thổ cư nông thôn

Loại đất này được ký hiệu là ONT. Đất thổ cư nông thôn thuộc phạm vi địa phận hành chính ở các khu vực nông thôn. Đơn vị thẩm quyền chịu trách nhiệm quản lý là UBND xã. Loại đất này bản chất cũng được tiến hành và áp dụng các chính sách pháp lý, thuế má khác nhau. Trong đó đất nông thôn hầu hết được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn, ao nhằm phục vụ cho việc tăng trưởng chung của địa phương.  

Cách nhận diện đất đã lên thổ cư hay chưa lên thổ cư

Một khi có ý định mua đất thổ cư  điều bạn cần quan tâm đó chính là đất lên thổ cư hay chưa? Đây là điều ảnh hưởng trực tiếp đến hệ quả sau này bạn nhận được là tốt hay xấu. Vậy chi tiết cách nhận diện đất thổ cư là gì?

Thực tế đất chưa lên thổ cư còn được biết đến là loại đất vườn. Khi mua đất này nếu chưa lên thổ cư thì chủ sở hữu không có quyền được xây dựng nhà ở. Thay vào đó chỉ được quyền trồng vườn và thực hiện chăn nuôi. Do đó khi mua đất này bạn cần tìm hiểu kỹ đất để xem liệu đất có khả năng lên thổ cư được hay không?

Còn riêng đất đã lên thổ cư tức là đất vườn đã được cấp quyền chứng nhận. Chủ sở hữu của mảnh đất đó có thể thực hiện xây dựng nhà ở. Và nếu được có thể xin cấp sổ đỏ cho lô đất tại Cơ quan thẩm quyền.

Điều kiện mua bán đất thổ cư

Để có thể mua bán được đất thổ cư thuận lợi, tránh các rủi ro đề ra bạn cần bỏ túi các điều kiện khi mua bán. Những điều kiện này cũng chính là các lưu ý thiết yếu được đúc rút từ những người đi trước. Trong đó bạn cần chú ý các điều kiện sau;

• Mảnh đất mua bán phải có sổ đỏ được cấp bởi Cơ quan thẩm quyền. Người giao dịch phải là người có tên trong sổ đỏ hoặc người ủy quyền. Nếu là người ủy quyền phải có giấy tờ chứng nhận.
• Mảnh đất mua bán không có tranh chấp với người sử dụng liên hề hoặc tranh chấp khác.
• Tại thời điểm chuyển nhượng đất không bị kê biên cho mục đích đảm bảo việc thi hành án.
• Mảnh đất vẫn còn thời gian sử dụng theo quy định Pháp Luật
• Nếu chung lô cần thực hiện tách lô trước khi tiến hành chuyển nhượng.
• ….

Thủ tục mua bán đất thổ cư

Về cơ bản thủ tục mua bán đất được tiến hành cụ thể trong  6 bước. Chi tiết các bước như sau:

Mua bán đất thổ cư cần chú ý nhiều điều

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước đầu tiên trong thủ tục mua bán đất thổ cư không đâu khác chính là chuẩn bị hồ sơ. Mỗi một bên mua bán cần chuẩn bị giấy tờ khác nhau. Cụ thể là:

Đối với bên bán

• Sổ đỏ được cấp theo quy định Nhà nước. Nếu được ủy quyền thực hiện giao dịch thì cần cung cấp hợp đồng ủy quyền hợp đồng.
• Sổ hộ khẩu
• Chứng minh thư/căn cước có giá trị trong thời điểm chuyển nhượng
• Trích lục thửa đất
• Chứng từ nộp thuế đất
• Đơn đề nghị chuyển QSHN và QSDĐ
• Một số giấy tờ liên quan

Đối với bên mua

• Chứng minh nhân dân/CCCD. Thời gian sử dụng vẫn còn có giá trị tới thời điểm chuyển nhượng.
• Hợp đồng ủy quyền mua hợp pháp. Áp dụng trong trường hợp người mua không trực tiếp tham gia vào giao dịch mua bán.
• Sổ hộ khẩu thường trú
• Giấy xác nhận hôn nhân. Áp dụng cho trường hợp chưa kết hôn. Hoặc giấy đăng ký kết hôn. Áp dụng cho người đăng ký kết hôn.

Bước 2: Tiến hành công chứng hồ sơ

Một khi biết được giấy tờ cần chuẩn bị trong hồ sơ mua đất thổ cư, bạn hãy tiến hành công chứng hồ sơ. Việc công chứng sẽ nâng cao hiệu quả pháp lý do đó bạn tuyệt đối không nên bỏ qua. Do đó sau khi chuẩn bị hồ sơ, hai bên tới ngay văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục. Cụ thể là UBND xã/phường hoặc thị trấn. Nên nhớ nếu không được pháp luật công chứng nghĩa là không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Nộp hồ sơ tại Cơ quan thẩm quyền

Bước 3: Kiểm tra và thẩm định hồ sơ

Một khi tiếp nhận hồ sơ hai bên tham gia giao dịch  Văn phòng công chứng sẽ kiểm tra. Đồng thời tiến hành thẩm định giấy tờ. Việc xét duyệt sẽ đảm bảo giấy tờ hai bên cung cấp liệu có hợp lệ và có giá trị pháp luật thời điểm chuyển nhượng hay không.

Sau khi xác định Cơ quan thẩm quyền thẩm tra, trích sao hồ sơ địa chính. Hơn nữa còn thực hiện gửi số liệu địa chính tới Cơ quan thuế nhằm xác định nghĩa vụ. Hoặc là chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp và giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới.

Bước 4: Tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng

Văn phòng công chứng thực hiện soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng. Tất cả nội dung được đưa ra dựa vào sự thỏa thuận của 2 bên tham gia. Hoặc 2 bên tham gia thực hiện soạn thảo rồi nộp ở văn phòng đăng ký. Hai bên tham gia xem xét lại và thực hiện điều chỉnh điều khoản sao cho hợp lý, đảm bảo quyền lợi 2 bên. Một khi thống nhất hai bên ký kết hợp đồng dưới sự chứng kiến và công chứng của văn phòng đăng ký.

Bước 5: Sang tên sổ hồng

Sang tên sổ hồng khi mua đất thổ cư là gì? Bản chất sổ hồng là giấy tờ pháp lý có giá trị cao về quyền sở hữu của chủ nhà đất. Do đó sau khi có giấy tờ đầy đủ của quá trình mua bán đất người mua phải thực hiện chuyển tên sổ đỏ. Đây là bước hoàn tất quá trình giao dịch.

Sang tên sổ hồng để đảm bảo chứng nhận quyền sở hữu

Cơ bản các bước lẫn công việc cần thực hiện gồm có:

• Lên chi cục thuế nơi quản lý nhà đất thực hiện giao dịch kê khai thuế TNCN.
• Nhận tờ khai chi cục thuế. Đồng thời nộp thuế TNCN kê khai
• Nhận biên lai đóng tiền. Sau đó quay lại chi cục thuế lấy giấy xác nhận thực hiện nghĩa vụ.
• Người mua nhà đất  đóng thêm khoản phí trước bạ liên quan tới việc chuyển tên. Phí này tương đương 0.5% tổng giá trị BĐS theo khung giá quy định từ Nhà nước.

Bước 6: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ tài chính thì cả 2 bên đều có nghĩa vụ thực hiện. Thông thường mức lệ phí sẽ được tính toán như sau:

Lệ phí trước bạ

Lệ phí này được người mua thực hiện nghĩa vụ. Mức lệ phí cụ thể sẽ được tính toán dựa vào công thức 0.5% x khung giá đất. Khung giá đất sẽ được quyết định theo UBND tỉnh, thành phố nơi có đất theo quy định.

Thuế TNCN

Loại thuế này sẽ do người bán thực hiện nghĩa vụ. Chi phí thuế được tính theo công thức là 2% x giá chuyển nhượng. Theo quy định đề ra thì loại thuế này sẽ được thực hiện bởi người bán. Tuy nhiên thực tế cho thấy hai bên tham gia mua bán hoàn toàn có thể thỏa thuận để thực hiện.

Cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoàn thành thủ tục

Bước 7: Nhận giấy chứng nhận QSDĐ

Một khi đã hoàn thành đầy đủ các công đoạn thiết yếu trên, Chủ sử dụng đất thực hiện nộp liên lai cho Cơ quan quản lý đất đai. Sau khi thực hiện Cơ quan thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định. Thông thường thời gian giải quyết theo quy định hiện hành khoảng 15 ngày là có thể nhận giấy chứng nhận. Thời gian áp dụng tính từ khi nộp hồ sơ hợp lệ.

Một số câu hỏi liên quan khác

Ngay dưới đây là giải đáp chi tiết cho một số câu hỏi khác liên quan về mua đất thổ cư. Bạn hãy tìm hiểu để bỏ túi thêm cho mình một số thông tin hữu ích khác. Cụ thể:

Đất thổ cư liệu có sổ đỏ hay không?

Theo pháp luật hiện hành không còn phân định sổ đỏ và sổ hồng cho đất thổ cư. Vậy nên đối với các mảnh đất có đủ điều kiện thì phải thực hiện xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Đất thổ cư cần xin cấp sổ đỏ

Đất thổ cư liệu có thể thực hiện xây nhà được không?

Nhìn chung đất thổ cư mục đích chính là xây nhà ở, công trình phục vụ nhu cầu cộng đồng. Do đó bạn hoàn toàn có thể thực hiện mục đích của mình. Tuy nhiên lưu ý bạn hãy tìm hiểu rõ đất đã được cấp phép xây dựng nhà ở không trước khi thực hiện. Bởi vì nếu bạn xây dựng trên lô đất thổ cư không được cấp phép thì sẽ bị xử phạt theo quy định đề ra. Thậm chí là bị thu hồi đất.

Đất thổ cư được dùng cho mục đích kinh doanh có bị xử phạt không?

Hiện nay trong pháp luật Nhà nước đưa ra thực tế vẫn chưa có quyết định nào liên quan đến việc xử phạt khi đất thổ cư sử dụng cho mục đích kinh doanh. Thế nhưng nếu bạn muốn thực hiện kinh doanh được hợp pháp thì bạn cần làm rõ Pháp lý. Đó là thực hiện hồ sơ, giấy tờ đăng ký biến động đất đai bạn dùng lên chính quyền quản lý khu đất ấy.

Đất thổ cư có cần thực hiện đóng thuế không?

Theo quy định đề ra thì tất cả các loại đất trên quốc gia Việt Nam đều phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế. Thuế này sẽ được Cơ quan thẩm quyền quyết định số thuế dựa vào mục đích mảnh đất sử dụng. Trong trường hợp thay đổi mục đích thì cần có nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí theo quy định hiện hành. Vậy nên đất thổ cư cũng cần thực hiện đóng thuế.

Cụ thể cách thức tính thuế cụ thể như sau:

Công thức tính toán phí cần nộp

Đất thổ cư, đất nông nghiệp có gì khác nhau?

Trên thực tế hai loại đất này đã hoàn toàn khác nhau. Trong đó đất thổ cư không được cấy hái, trồng trọt. Còn riêng đất nông nghiệp lại phục vụ mục đích chính là  sản xuất nông nghiệp. Hơn nữa đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở thay vào đó phải thực hiện đăng ký chuyển đổi đất nông sang đất thổ cư. Ngoài ra đất nông nghiệp thường có giá trị kinh tế thấp hơn nhiều so với đất thổ cư.

Kết luận

Mong rằng thông qua giải đáp trên bạn đã hiểu rõ đất thổ cư và những kinh nghiệm thiết yếu khi mua đất. Ngoài ra nếu bạn còn thắc mắc vấn đề gì đừng quên comment bên dưới. Dũng sẽ giúp bạn giải đáp mọi thắc mắc chính xác trong thời gian nhanh nhất.