Kim Dũng

Một khi xây dựng bất kể công trình nào mọi người phải xin giấy phép xây dựng. Đây được xem là giấy tờ pháp lý quan trọng bắt buộc phải có theo quy định Pháp luật. Vậy giấy phép xây dựng là gì? Chi tiết các thông tin quy định về loại giấy tờ này như thế nào? Bạn cần tìm hiểu chi tiết để đảm bảo các dự án xây dựng được triển khai thuận lợi nhất. 

Xem thêm:

• Đất tái định cư là gì? Tìm hiểu đất tái định cư
• Giấy tay là gì ? Có nên mua nhà bằng giấy tay?
• Đất  thổ cư là gì ? Thủ tục mua & bán đất thổ cư

Khái niệm giấy phép xây dựng là gì?

Khái niệm giấy phép xây dựng (GPXD) đã được nêu rõ tại Bộ Luật xây dựng ban hành vào năm 2014. Trong đó chi tiết nhất quy định tại Điều 3 Khoản 17 của Bộ Luật.

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý được cấp cho phép công trình được xây dựng

Trong đó khái niệm về GPXD có thể hiểu là văn bản pháp lý cấp cho chủ đầu tư xây dựng công trình. Đó có thể là xây mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Loại giấy tờ pháp lý này được cấp bởi Cơ quan thẩm quyền Nhà nước.

GPXD ra đời giúp tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện dự án xây dựng được thuận lợi, nhanh chóng và hoàn thiện. Văn bản pháp lý này còn góp phần giúp việc quản lý xây dựng  theo quy hoạch đảm bảo hơn, đúng chuẩn quy định đề ra. Nhất là bảo vệ được cảnh quan thiên nhiên, góp phần phát triển kiến trúc hiện đại nhưng vẫn giữ được bản sắc dân tộc. Ngoài ra GPXD còn là căn cứ giám sát công trình và xử lý vấn đề vi phạm trong quá trình xây dựng.

Phân loại giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là một văn bản chung cần có khi xây dựng công trình. Tuy nhiên theo quy định GPXD sẽ được phân chia thành 2 loại. Chi tiết như sau:

Giấy phép có thời hạn

Đây là loại giấy phép được cấp cho các dự án xây dựng công trình có thời hạn sử dụng nhất định theo kế hoạch thực hiện. Tiêu biểu là các công trình như công trình nhà ở, công trình nhà dân.

Giấy phép xây dựng được phân loại thành 2 loại tương ứng cho từng nhóm công trình

Giấy phép xây dựng cấp theo giai đoạn

Đây là loại giấy phép chủ yếu được cấp phép cho từng phần nhỏ của công trình xây dựng. Hoặc là cấp cho từng công trình xây dựng của một dự án xây dựng. Cụ thể là công trình đang trong thời kỳ thiết kế cơ sở của công trình hay những dự án chưa hoàn thiện xong.

Đối tượng được miễn giấy phép xây dựng

Theo quy định đề ra GPXD bắt buộc phải có mỗi khi xây dựng các công trình. Tuy nhiên vẫn có một số trường hợp Pháp luật quy định cho miễn xin cấp GPXD. Chi tiết các đối tượng ấy là:

• Công trình bí mật Nhà nước. Công trình thi công theo lệnh khẩn từ Nhà nước.
• Công trình không đi qua đô thị nhưng xây dựng theo tuyến công trình phù hợp với quy hoạch và dự án được Nhà nước phê duyệt.
• Công trình thuộc dự án xây dựng KĐT, KCN, Cụm KCN cao,….Công trình được Cơ quan thẩm quyền xét duyệt.
• Công trình hạ tầng quy mô nhỏ. Công trình thuộc địa bàn xã nghèo, xã miền núi hoặc vùng sâu vùng xa.
• Tất cả công trình có kế hoạch đưa vào sửa chữa, lắp đặt thiết bị bên trong nhưng không thay đổi kiến trúc, kết cấu công trình.
• Công trình thuộc dự án mà Nhà nước và cấp thẩm quyền phê duyệt.
• ….

Một số đối tượng sẽ được miễn xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Nhà nước

Điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng

Để được xin cấp giấy phép xây dựng mọi người cần đáp ứng các điều kiện mà Pháp luật đề ra. Về cơ bản điều kiện xin cấp giấy phép ở mỗi nhóm công trình sẽ không hoàn toàn khác nhau. Chi tiết quy định sẵn tại Luật xây dựng 2014 với 3 nhóm công trình như sau:

Đối với công trình trong đô thị

Đối với công trình trong đô thị khi xây dựng cần đáp ứng điều kiện gì? Về cơ bản các danh mục điều kiện xin cấp GPXD đã chính thức được quy định sẵn tại Điều 91. Cụ thể bao gồm 5 điều kiện cần và đủ là:

Quy định chi tiết về điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng đối với công trình đô thị

Trường hợp công trình không theo tuyến ngoài đô thị

Đối với công trình này chi tiết các điều kiện xin cấp GPXD quy định rõ tại Điều 92 của bộ luật. Cụ thể gồm những vấn đề chính như sau:

• Phù hợp vị trí cũng như tổng mặt bằng dự án được Cơ quan Nhà nước chấp thuận bằng văn bản
• Đảm bảo an toàn công trình lẫn công trình xung quanh và môi trường. Phòng chống cháy nổ cũng như đem đến an toàn hạ tầng kỹ thuật. Đảm bảo khoảng cách an toàn tới công trình dễ cháy nổ, công trình liên quan tới QPAN.
• Thiết kế xây dựng công trình được thẩm định, phê duyệt tại Điều 82.
• Hồ sơ đề nghị xin cấp

Đối với công trình nhà ở riêng lẻ

Những điều kiện cần thỏa mãn khi xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ quy định rõ ràng trong Điều 93. Chi tiết các quy định bạn hoàn toàn có thể tham khảo cho mình qua hình ảnh sau:

Quy định chi tiết điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng dành cho công trình nhà ở riêng lẻ

Phạm vị, thẩm quyền trong việc chấp thuận, xin cấp giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng cần được Cơ quan thẩm quyền nhà nước các cấp tiến hành xác định và phê duyệt. Theo đó các cơ quan đảm nhận nhiệm vụ này là:

• UBND tỉnh. Cơ quan đảm nhận vai trò cấp GPXD với công trình xây dựng sau:
  • Công trình quy mô lớn
  • Công trình tôn giáo
  • Công trình kiến trúc đặc thù
• UBND huyện. Đơn vị có vai trò cấp giấy phép đối với công trình trong đô thị. Hoặc là công trình trung tâm cụm xã
• UBND xã. Đảm nhận vai trò cấp giấy phép với công trình xây dựng thuộc phân khúc nhà ở riêng lẻ nông thôn.

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng

Một khi cá nhân, tổ chức xin cấp giấy phép xây dựng thì cần gửi hồ sơ xin cấp đến Cơ quan thẩm quyền. Trong hồ sơ cần có đủ các giấy tờ quy định. Tùy vào từng nhóm công trình mà một số giấy tờ cần thiết bên trong sẽ thay đổi. Tuy nhiên tiêu biểu gồm có các giấy tờ như:

• Mẫu đơn xin cấp GPXD. Đơn được ghi đúng theo mẫu mà Nhà nước quy định
• Bản vẽ thiết kế công trình xây dựng xin cấp phép
• Giấy tờ liên quan chứng tỏ chủ đầu tư sở hữu quyền SDĐ
• Giấy cam kết tự phá bỏ công trình khi có quy định đề ra

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng thực tế rất giản đơn

Một khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ bạn gửi hồ sơ đến Cơ quan thẩm quyền đảm nhận nhiệm vụ. Sau đó Cơ quan thẩm quyền sẽ trực tiếp kiểm chứng hồ sơ để xem liệu hồ sơ đã đúng chưa. Nếu chưa Người đại diện sẽ thông báo để bạn bổ sung đầy đủ. Còn nếu hồ sơ đã hoàn thiện thì Cơ quan chức năng đánh giá tính hợp lệ, thụ lý hồ sơ và yêu cầu. Sau thời hạn quy định Cơ quan thẩm quyền sẽ gửi GPXD cho người nộp hồ sơ.

Thời gian và hạn xin cấp giấy phép xây dựng

Thời hạn xin cấp giấy phép xây dựng sẽ được chia làm 2 trường hợp chính. Tùy vào từng trường hợp mà thời gian sẽ có sự khác nhau. Cụ thể như sau:

Trường hợp cấp GPXD và điều chỉnh GPXD quy định

• Trong thời hạn 7 ngày làm việc. Thời gian tính từ lúc nhận hồ sơ, thẩm định, kiểm tra thực địa.
• Trường hợp hồ sơ cần bổ sung thì thời hạn là 5 ngày làm việc. Cơ quan thẩm quyền phải thực hiện nhiệm vụ thông báo để người nộp hồ sơ hoàn thiện.
• Trường hợp việc bổ sung không đáp ứng nội dung thông báo thì Cơ quan thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến người nộp hồ sơ. Đồng thời đưa ra lý do không cấp giấy phép. Thời gian ước tính theo quy định là 3 ngày làm việc.
• Trong khoảng thời gian 12 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Thời gian áp dụng từ ngày nhận hồ sơ, Cơ quan thẩm quyền được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về nội dung thuộc quyền quản lý của mình.
• Kể từ lúc nhận hồ sơ hợp lệ Cơ quan thẩm quyền phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép. Thời gian:

o   Trong khoảng 20 ngày. Áp dụng đối với trường hợp cấp GPXD có thời hạn, GPXD điều chỉnh, di dời.

o   Trong khoảng thời gian 15 ngày. Áp dụng cho những công trình nhà ở riêng lẻ.

Trong vòng thời gian ngắn cư dân sẽ nhận được giấy phép xây dựng

Ngoài ra trường hợp tới thời hạn cấp GPXD nhưng Cơ quan thẩm quyền cần xem xét thêm thì phải thông báo cho người nộp hồ sơ. Đồng thời báo cáo Cơ quan thẩm quyền quản lý xem xét, chỉ đạo thực hiện. Tuy nhiên thời gian không vượt quá 10 ngày. Thời gian tính từ ngày hết hạn theo quy định.

Trường hợp xin cấp lại hay gia hạn GPXD

Đối với trường hợp này thời hạn cấp GPXD ước tính là 5 ngày làm việc. Thời gian tính bắt đầu từ khi nhận đủ hồ sơ đúng quy định. Cơ quan thẩm quyền có trách nhiệm thực hiện gia hạn giấy phép hoặc cấp lại GPXD.

Lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định

Xin giấy phép xây dựng là thủ tục bắt buộc khi quyết định xây nhà hay bất kỳ công trình nào. Song hành với việc nộp hồ sơ xin cấp thì mọi người cũng cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Chỉ khi có xác nhận nghĩa vụ tài chính mới có thể nhận được giấy phép. Vậy chi phí xin cấp GPXD theo quy định hiện nay bao nhiêu? Chi tiết chi phí là:

• 50.000 đồng/giấy phép. Áp dụng cho nhà ở dân dụng riêng lẻ
• 100.000 đồng/giấy phép. Áp dụng cho công trình khác
• 10.000 đồng/giấy. Chi phí khi gia hạn giấy phép.

Để nhận giấy phép xây dựng bạn cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Ngoài ra ở một số tỉnh thành khác mức chi phí cũng có sự thay đổi. Ví dụ chẳng hạn như:

• Nhà ở riêng lẻ:
  • Hà Nội 75.000 đồng/giấy
  • HCM 50.000 đồng/giấy
  • Đà Nẵng 50.000 đồng/giấy
• Công trình khác
  • Hà Nội: 150.000 đồng
  • Sài Gòn: 100.000 đồng
  • Đà Nẵng: 100.000 đồng
• Lệ phí gia hạn:

o   Hà Nội: 15.000 đồng

o   Hồ Chí Minh: 10.000 đồng

o   Đà Nẵng: 10.000 đồng

Ngoài ra chi phí xin cấp GPXD nhiều khi còn được tính bằng công thức cụ thể. Đó là tính bằng % trên kinh phí xây nhà.

Một số câu hỏi liên quan khác

Dưới đây là một số câu hỏi liên quan khác về giấy phép xây dựng. Bạn hãy tham khảo để bỏ túi cho mình những thông tin hữu ích nhất cho mình.

Thi công, xây dựng sai nội dung của giấy cấp phép thì có bị xử phạt không?

Một khi xây dựng sai nội dung cấp phép Theo quy định sẽ bị xử phạt. Nghị định 121/2013/NĐ-CP đã quy định rõ về việc xử phạt với hành vi thi công xây dựng sai nội dung GPXD. Chi tiết tại Khoản 5 Điều 13 của Nghị định nêu rõ:

Nếu xây dựng sai nội dung cấp phép sẽ bị xử phạt theo quy định Nhà nước

• Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền. Mức tiền từ 500.000 đồng tới 1 triệu đồng. Áp dụng cho trường hợp xây nhà ở riêng lẻ ở nông thôn. Hoặc xây dựng công trình khác thuộc quy định Điểm b, c khoản này.
• Phạt tiền 10 triệu đồng tới 20 triệu đồng. Áp dụng cho các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ đô thị.
• Phạt tiền 30 triệu đồng tới 50 triệu đồng. Áp dụng công trình thuộc trường hợp lập báo cáo Kinh tế kỹ thuật xây dựng. Hoặc dự án đầu tư thi công công trình.

Muốn xây nhà nhưng không có bản vẽ liệu có sao không?

Luật xây dựng 2014 đã quy định rõ các vấn đề liên quan. Chi tiết tại Khoản 1 Điều 95. Theo đó khi xin cấp GPXD mới đối với công trình nhà ở riêng lẻ thì trong hồ sơ phải có cả bản vẽ thiết kế xây dựng. Chính vì thế khi xây dựng nhà bạn cần bắt buộc phải có bản vẽ thiết kế công trình. Như vậy thì địa phương mới cấp phép cho bạn xây dựng.

Lời kết

Trên đây là toàn bộ kiến thức tổng hợp cũng như giải đáp chi tiết những thắc mắc về giấy phép xây dựng. Mong rằng dựa vào những phân tích trên bạn sẽ bỏ túi được cho mình kiến thức bổ ích khi có nhu cầu xây dựng công trình. Ngoài ra nếu bạn còn thắc mắc vấn đề gì đừng quên comment để được giải đáp và làm sáng tỏ.